Mit jelent?
Amikor jelzáloghitelt veszel fel, a bank az ingatlanodat fedezetként jegyzi be. A HTM-mutató (hitelfedezeti arány) azt fejezi ki, hogy a felvenni kívánt hitelösszeg az ingatlan forgalmi értékének hány százaléka. Ha például egy 50 millió forintot érő lakásra 30 millió forint hitelt veszel fel, a HTM 60 százalék.
A Magyar Nemzeti Bank szabályozói korlátot ír elő a HTM-re, hogy elkerülje a túlzottan magas, kockázatos hitelezést – a pontos, forint- és devizahitelre vonatkozó korlátok időről időre változhatnak, ezért ezt mindig érdemes az aktuális MNB-ajánlásban vagy a hitelező tájékoztatójában ellenőrizni. Minél alacsonyabb a HTM (vagyis minél nagyobb az önerőd), annál kedvezőbb kamatot és feltételeket kaphatsz, mert a bank kockázata is alacsonyabb.
Hogyan működik?
A HTM kiszámítása egyszerű: a hitel összegét elosztod az ingatlan hivatalos, banki értékbecslés szerinti forgalmi értékével. Fontos, hogy nem a te becslésed vagy a vételár számít, hanem a bank által megrendelt, független értékbecslő szakvéleménye – ez néha eltér a piaci alkupozíciótól.
A HTM-mutató a hitelfelvétel fedezeti oldalát vizsgálja, míg a JTM-mutató a jövedelmi oldalt – a kettő együtt dönti el, mekkora hitelt kaphatsz. Ha alacsony az önerőd (magas a HTM), érdemes lehet megvárni, amíg több megtakarítást gyűjtesz össze, mert ez alacsonyabb kamatot és kisebb törlesztőrészletet eredményezhet. A hitelfelvétel előtti tervezéshez hasznos lehet egy pénzügyi terv készítése is, amiben számot vetsz azzal, mennyi önerőt tudsz reálisan összegyűjteni a célod eléréséig.