Mit jelent?
Az LTV azt fejezi ki, hogy a hitel mekkora hányadát fedezi az ingatlan hitelbiztosítéki értékének. Ha valaki 30 millió forintos ingatlanra 21 millió forint hitelt vesz fel, az LTV 70% (21/30). A fennmaradó 30% a saját erő, amit a hitelfelvevőnek önerőből, megtakarításból vagy más forrásból kell biztosítania.
A bankok az LTV-t a hitelbírálat egyik kulcsmutatójaként használják, mert megmutatja, mekkora "puffer" védi őket, ha az ingatlan értéke csökken, vagy az adós nem tudja törleszteni a hitelt és az ingatlant értékesíteni kell.
Miért fontos?
Magyarországon jogszabály korlátozza a maximálisan felvehető LTV szintjét lakáscélú jelzáloghitelnél — ez a szabály időről időre változhat, ezért a mindenkori aktuális limitet érdemes közvetlenül a banknál vagy az MNB tájékoztatóiban ellenőrizni. Minél alacsonyabb az LTV, annál kedvezőbb kamatot ajánlhat a bank, mert a hitelező kockázata is kisebb — sok banki kamatkondíció konkrét LTV-sávokhoz (pl. 50%, 60%, 70% alatt) van kötve.
Az LTV szorosan összefügg a JTM-mutatóval is: míg az LTV a fedezet oldaláról, a JTM a jövedelem oldaláról vizsgálja a hitel biztonságát. A két mutató együtt ad teljes képet a hitelkockázatról.
Mire figyelj?
Az ingatlan értékét a bank saját értékbecslése alapján állapítja meg, ami eltérhet a piaci vagy vételi ártól — így az LTV számításának alapja nem feltétlenül egyezik meg azzal az összeggel, amennyiért az ingatlant megvásároltad. Ha lakóingatlan-befektetés céljából veszel fel hitelt, érdemes tudni, hogy befektetési célú ingatlanoknál a bankok gyakran szigorúbb (alacsonyabb) LTV-limitet alkalmaznak, mint saját lakhatás esetén. Fedezett kötvényeknél, például jelzáloglevélnél, az LTV a mögöttes fedezeti portfólió biztonságát is jelzi.