Mit jelent?
Amikor egy magyar illetőségű magánszemély külföldön vásárol ingatlant – legyen szó horvát tengerparti apartmanról, spanyolországi lakásról vagy bécsi bérlakásról –, az ingatlanból származó jövedelem adóztatása jellemzően az ingatlan fekvése szerinti országhoz kötődik. A legtöbb nemzetközi adóegyezmény azt az elvet követi, hogy az ingatlanból származó jövedelmet – legyen az bérleti díj vagy eladáskor keletkező nyereség – elsősorban abban az országban kell megadóztatni, ahol az ingatlan fizikailag található. Ez eltér például az értékpapír-befektetésekre jellemző szabályoktól, ahol gyakran a befektető adóügyi illetősége szerinti ország adóztat.
Hogyan működik a gyakorlatban?
Ha a magyar magánszemélynek ingatlanjövedelme keletkezik külföldön, azt jellemzően az adott ország szabályai szerint, ott kell bevallania és megfizetnie az odavaló adót. Emellett Magyarországon is felmerülhet bevallási kötelezettség, hiszen a magyar adóügyi illetőségű személyeknek a világjövedelmükről kell számot adniuk. Itt lép be a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény: ha Magyarország és az adott ország között van ilyen egyezmény, a külföldön már megfizetett adó jellemzően beszámítható a magyar adókötelezettségbe, vagy a jövedelem mentesülhet a hazai adó alól – a pontos módszer (beszámítás vagy mentesítés) egyezményenként eltérő. Fontos, hogy az adókulcsok, mentességi szabályok és bevallási határidők országonként és időszakonként is változhatnak, ezért egy konkrét ügyletnél mindig érdemes helyi és magyar adótanácsadót is bevonni.
Mire figyelj?
A bérbeadásból származó jövedelem adóztatásának logikája sok szempontból hasonlít a belföldi ingatlan bérbeadásának adózására, de a helyi szabályok – elszámolható költségek, adókulcsok, esetleges helyi illetékek – jelentősen eltérhetnek a hazaitól. Érdemes előre tájékozódni arról is, hogy az adott ország ingatlanadót, vagyonadót vagy nem rezidensekre vonatkozó speciális felárat alkalmaz-e. Eladáskor a tulajdonlási időtartam is számíthat: több országban a hosszabb ideje tartott ingatlan eladásából származó nyereség kedvezőbb adózás alá eshet. Mivel a szabályok rendszeresen változnak, egy konkrét vásárlás vagy eladás előtt mindig érdemes naprakész, helyi szakértői tanácsot kérni.